An­dels­bolig­for­ening­er

Det er forskelligt, hvordan andelsboliger sættes til salg. Nogle – især ældre traditionelle andelsboliger - sælges via ventelister, mens andre – især nybyggede eller nystiftede andelsboliger - sælges via annoncer i aviser, internettet og ejendomsmæglere.

Der er ingen central fortegnelse over andelsboligforeninger. Derfor er du henvist til selv at søge på nettet eller i telefonbøger under boligforeninger.

Andelsboligloven angiver regler om, hvordan prisen på en andelsbolig skal fastsættes, og hvilken pris man højst kan kræve for en andelsbolig. Der findes 3 vurderingsmetoder, og det er op til den enkelte forening at beslutte, hvilken metode foreningen vil anvende:

• Metode 1: Anskaffelsesprisen
• Metode 2: Den kontante handelsværdi som udlejningsejendom (valuarvurderingen)
• Metode 3: Den senest ansatte offentlige ejendomsværdi

Prisen fastsættes som værdien af andelen i foreningens formue med tillæg for værdien af de forbedringer, der er gennemført i boligen og værdien af fast installeret inventar i boligen. ’Penge under bordet’ – fx ved at betale en urealistisk høj pris for inventar – er ulovligt.

Bestyrelsen for andelsboligforeningen skal godkende aftalen mellem køber og sælger - og dermed også prisen. Hvis bestyrelsen (eller køber) mener, at prisen er for høj, kan den nedsætte prisen. Bestyrelsen skal også godkende den nye andelshaver.

Når det drejer sig om andelsboliger i foreninger, der er under stiftelse, kan sælger frit fastsætte prisen og betingelserne for købet i øvrigt.

Nybyggede andelsboliger er typisk dyre boliger, og det kan være svært at gennemskue den finansielle del af købsaftalen ved en andelsbolig, som er under opførelse i en forening under stiftelse. I den situation er det en rigtig god ide at søge professionel rådgivning – fx hos en boligadvokat eller i banken. Især i de tilfælde, hvor andelen købes, før andelsboligforeningen stiftes.

Ud over den pris, som man betaler for andelen, betaler man også en løbende boligafgift (husleje).

Boligafgiften dækker andelsboligforeningens udgifter til renter og afdrag på foreningens lån, administration, renovation, ejendomsskatter, vedligeholdelse med mere.

Boligstøtte

Er du førtidspensionist eller folkepensionist kan du søge boligstøtte til andelsbolig. Boligstøtten bliver udbetalt som et lån. Du kan læse mere om boligstøtte på borger.dk.

• Boligstøtte

Køb af andelsbolig - ligesom køb af al anden fast ejendom - er forbundet med risiko.

En andelsboligforenings vigtigste aktiv er som hovedregel foreningens ejendom, og hvis værdien af ejendommen falder, vil de enkelte andelsbeviser typisk også blive mindre værd.

Hvis en forening har en lav formue i forvejen, kan en lavere vurdering i værste fald betyde, at foreningens gæld kommer til at overstige værdien af foreningens ejendom. Hvis det er tilfældet, kan foreningen være nødt til at ændre regnskabsprincip, så ejendommens værdi fastsættes til anskaffelsesprisen i stedet for efter den offentlige vurdering eller en valuarvurdering.

Det vil som oftest medføre drastiske fald i de enkelte andelsbevisers værdi, da de nedskrives til det oprindelige indskud, der blev betalt ved stiftelsen af foreningen, med eventuelle tillæg af forbedringer.

Som andelshaver er det derfor vigtigt at have overblik over foreningens økonomiske situation, og i særdeleshed:

• Ejendomsvurderingen: Er ejendommens værdi baseret på den offentlige vurdering, en privat valuarvurdering eller anskaffelsesprisen?
• Gælden: Hvor stor er foreningens gæld i forhold til ejendommens værdi? Er der luft i foreningens økonomi til et betydeligt fald i ejendomsvurderingen?

Efter en lavere vurdering kan nogle andelsboligforeninger være nødt til at hæve den månedlige boligafgift betydeligt. Det kan ske for at sikre midler til vedligeholdelse af ejendommen, da udgifterne hertil ikke længere kan finansieres gennem fx omlægning af lån.

De andelshavere, der ønsker at blive boende, kan derfor opleve at skulle betale en højere boligafgift. Hvis renteudgifterne til andelshavernes private andelsboliglån samtidig stiger, forværres billedet.

Hvis nogle andelshavere i foreningen ikke har råd til stigningerne - og ikke kan sælge deres bolig - kan det i sidste ende betyde, at udgifterne bliver pålagt de øvrige andelshavere. Den udvikling kan sætte gang i en kædereaktion, der kan betyde, at foreningen ikke kan betale sine ydelser til penge- og realkreditinstitutterne. I så fald kan foreningen risikere at blive begæret konkurs, og ejendommen kan sælges på tvangsauktion.